Geltende Erlasse (SMBl. NRW.) mit Stand vom 15.5.2024
Bodenrichtwert - Erlass NRW - BoRiWErl. NRW - RdErl. d. Innenministeriums v. 2.3.2004 - 36 - 9210
Bodenrichtwert - Erlass NRW - BoRiWErl. NRW - RdErl. d. Innenministeriums v. 2.3.2004 - 36 - 9210
Bodenrichtwert - Erlass NRW
- BoRiWErl. NRW -
RdErl. d.
Innenministeriums v. 2.3.2004
- 36 - 9210
Inhaltsverzeichnis
2 Definition
3 Grundlagen
4 Ermittlung
der Bodenrichtwerte
4.1 Auswertung
von Vergleichspreisen
4.2 Bebaute
Gebiete
4.3 Erschließungsbeiträge, Abgaben nach
Kommunalabgabengesetz
4.4 Zonale
und lagetypische Bodenrichtwerte für baureifes Land
4.5 Abgrenzung
Innen- und Außenbereich
4.6 Gebiete ohne bzw. mit geringem
Grundstücksverkehr
4.7 Bodenrichtwertzonen mit mehreren
Bodenrichtwertgrundstücken
4.8 Bauerwartungs-
und Rohbauland
4.9 Land-
und forstwirtschaftliche Flächen
4.10 Nachvollziehbarkeit
der Bodenrichtwerte
5 Sonderfälle
5.1 Denkmalschutz
5.2 Durch Subventionen oder
Einheimischenmodelle beeinflusste Kaufpreise
5.3 Große
Brachflächen
5.4 Altlasten
5.5 Kleingärten, Erholungsgrundstücke,
sonstige Freizeitgrundstücke
5.6 Städtebauliche Sanierungsgebiete und
Entwicklungsbereiche
6 Darstellung der Bodenrichtwerte
6.1 Grundsatz
6.2 Präsentation
6.3 Wertangabe
7 Schlussvorschrift
Anlagen
Anlage
1 Erläuterung der Bodenrichtwerte
Anlage 2 Darstellung der Bodenrichtwerte
Anlage 3 BoRi.xls - Datensatz
Anwendungsbereich und Zweck
Dieser
Erlass regelt die Anforderungen an die Ermittlung sowie die Darstellung und
Veröffentlichung von Bodenrichtwerten. Die Bodenrichtwerte sollen zur
Transparenz auf dem Grundstücksmarkt beitragen. Sie dienen in besonderem Maße der Unterrichtung der
Öffentlichkeit über die Situation am Grundstücksmarkt;
darüber hinaus der Verkehrswertermittlung und der steuerlichen Bewertung
(insbesondere der Bedarfsbewertung nach den §§ 138 ff. Bewertungsgesetz).
2
Definition
Der
Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens, für den im
Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen
auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem
Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück).
3
Grundlagen
Ausgangsmaterial für die Bodenrichtwertermittlung sind die Daten der Kaufpreissammlung.
Unterstützend werden sonstige Unterlagen sowie örtliche Ermittlungen
herangezogen.
Als sonstige Unterlagen für die
Bodenrichtwertermittlung sind u.a. zu nutzen:
- Bauleitpläne,
-
Daten über Art und Umfang der Erschließung,
- Abrechnung von Erschließungsbeiträgen und von
anderen in Betracht kommenden Beiträgen und sonstigen Abgaben (s. Nr. 4.3),
-
Daten über Bodenordnungs-, Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen,
Planfeststellungen,
- Bodengütekarten, Ergebnisse der Bodenschätzung,
- Satzungen nach § 34 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) zur
Abgrenzung von Innen- und Außenbereich.
Darüber hinaus sind auch die für die Wertermittlung erforderlichen Daten, vor
allem Bodenpreisindexreihen und Umrechnungskoeffizienten, heranzuziehen.
Ermittlung der Bodenrichtwerte
Auswertung von Vergleichspreisen
4.1.1
Die Bodenrichtwerte sind grundsätzlich durch Preisvergleich in ausreichender
Dichte und Differenzierung zu ermitteln.
4.1.2
Bei der Feststellung des Maßes der baulichen Nutzung des Vergleichsgrundstücks
ist regelmäßig die zulässige Nutzung zu Grunde zu legen. Wird in der Umgebung
vom Maß der zulässigen Nutzung regelmäßig nach oben abgewichen oder wird die
zulässige Nutzung nicht voll ausgeschöpft, ist die Nutzung maßgebend, die im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Grunde gelegt wird (§ 5 Abs. 1 Satz 2 WertV).
Satz 1 und 2 gelten sinngemäß auch für die Art der Nutzung.
4.1.3
Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen
zu ermitteln. Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen
einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer
Umfassungswände sind mitzurechnen.
4.1.4
Liegen keine oder nicht genügend Vergleichspreise vor, so können solche aus
vergleichbaren Gebieten herangezogen werden oder die Bodenrichtwerte aus
vorangegangenen Ermittlungsperioden an die allgemeinen Wertverhältnisse der
Bodenrichtwertermittlung angepasst werden. Geeignete Verfahren zur
Bodenrichtwertermittlung sind auch die Heranziehung von Indexreihen zur
Anpassung an die allgemeine Marktentwicklung und ein qualifizierter
Lagevergleich sowie die Anwendung deduktiver Verfahren.
Bebaute Gebiete
Bei
bebauten Grundstücken ist der Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der
Boden unbebaut wäre (s. § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
Erschließungsbeiträge, Abgaben nach Kommunalabgabengesetz
- Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB,
- Abgaben für den erstmaligen Anschluss des Grundstücks an
die öffentliche Entwässerungsanlage nach dem Kommunalabgabengesetz
(Kanalanschlussbeitrag ohne Hausanschluss) und
- Kostenerstattungsbeträge gemäß § 135a BauGB
(naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben; Aufwand für den Grunderwerb und für
die erstmalige Herstellung)
enthalten. Der Einfluss der Beiträge und Abgaben auf den
Bodenwert ist am Marktverhalten zu orientieren. In Ausnahmefällen können auf
Grund örtlicher Gegebenheiten vorübergehend erschließungsbeitragspflichtige
Bodenrichtwerte ermittelt werden.
Lagetypische und zonale Bodenrichtwerte für baureifes Land
4.4.1
Bodenrichtwerte können
a) für ein entsprechendes Gebiet ohne
räumliche Begrenzung des Geltungsbereichs als lagetypische Bodenrichtwerte oder
b) für räumlich
begrenzte Gebiete mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen
als zonale Bodenrichtwerte
zusammen mit den
wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks
angegeben werden.
4.4.2
Als wesentliche wertbeeinflussende Merkmale für das Bodenrichtwertgrundstück
sind mindestens anzugeben:
- der
Entwicklungszustand,
- der
beitragsrechtliche Zustand,
- die Art der baulichen Nutzung,
- ein Maß der baulichen Nutzung oder die
Grundstücksfläche, -tiefe oder -breite.
4.4.3
Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten für städtebauliche Sanierungsgebiete
und Entwicklungsbereiche ist darüber hinaus anzugeben, ob der Bodenrichtwert für
-den sanierungs-
bzw. entwicklungsunbeeinflussten Zustand (Anfangswert) oder
- den Zustand unter
Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung (Endwert)
ermittelt
worden ist.
4.4.4
Bei der Ermittlung der lagetypischen und zonalen Bodenrichtwerte sind
Abweichungen, die nur im Rahmen einer Einzelbetrachtung ermittelt werden
können, insbesondere
- individuelle privatrechtliche
Vereinbarungen und Belastungen (z.B. Miet- und Pachtverträge,
Grunddienstbarkeiten),
- individuelle öffentlich-rechtliche
Merkmale (z.B. Baulasten, Denkmalschutz, Bindungen des öffentlich geförderten
Wohnungsbaus),
- individuelle tatsächliche Belastungen
(z.B. Altlasten, Mehrgründungskosten)
nicht zu berücksichtigen.
4.4.5
In kleineren Gemeinden ist mindestens ein für das gesamte Gemeindegebiet
geltender Bodenrichtwert für baureifes Land zu ermitteln.
Abgrenzung Innen- und Außenbereich
4.5.1
Sofern entsprechende Satzungsunterlagen der Gemeinden für den Innen- und
Außenbereich vorliegen, sind diese bei der Abgrenzung der Zonen zu
berücksichtigen. Im Übrigen ist die Baugenehmigungsbehörde zur Abgrenzung des
Innen- bzw. Außenbereichs zu befragen.
4.5.2
Werden durch die Baugenehmigungsbehörde keine Aussagen getroffen, können diese
Gebiete in enger Anlehnung an die vorhandene Bebauung durch den
Gutachterausschuss abgegrenzt werden. Diese Abgrenzungen des Innen- bzw. Außenbereichs
sind unverbindlich.
Gebiete ohne bzw. mit geringem Grundstücksverkehr
Für
die Bodenrichtwertermittlung in Gebieten ohne bzw. mit geringem
Grundstücksverkehr, z.B. in engeren Innenstadtbereichen, sind insbesondere die
allgemeine Marktentwicklung, der Lagevergleich, die Analyse von Marktfaktoren
und unterschiedlichen Lageverhältnissen (z.B. Zielbaummethode,
Wohn-/Geschäftslagenklassifizierung) sowie die Mietentwicklung und das
Verhältnis der Mieten (in Geschäftslagen: Erdgeschossmieten) zu anderen Lagen
heranzuziehen und zu nutzen.
Bodenrichtwertzonen mit mehreren Bodenrichtwertgrundstücken
Liegen
innerhalb einer Bodenrichtwertzone Grundstücke mit unterschiedlichen
wertbeeinflussenden Merkmalen, die sich auf Grund ihrer ungleichmäßigen Verteilung
nicht in eigene Bodenrichtwertzonen abgrenzen lassen, so können auch mehrere
Bodenrichtwertgrundstücke definiert werden.
Bauerwartungs- und Rohbauland
Bodenrichtwerte
für den Entwicklungszustand Bauerwartungsland und den Entwicklungszustand Rohbauland
sind nach dem Vergleichswertverfahren abzuleiten. Soweit Kauffälle aus
vergleichbaren Gebieten vorliegen, ist hieraus die Ableitung von
Bodenrichtwerten grundsätzlich möglich. Für die Ableitung der Werte können auch
Indexreihen zur Anpassung an die allgemeine Marktentwicklung herangezogen sowie
qualifizierte Lagevergleiche vorgenommen werden. Die Bodenrichtwerte können
auch mittels deduktiver Verfahren abgeleitet werden. Eine Zonierung ist
regelmäßig auf der Grundlage der Bauleitpläne möglich.
Land- und forstwirtschaftliche Flächen
Bodenrichtwerte
für land- und forstwirtschaftliche Flächen sind nach den üblichen Verfahren zur
Ermittlung von Bodenrichtwerten zu ermitteln. Als wesentliches
wertbeeinflussendes Merkmal ist anzugeben:
- die Art der
Nutzung (z. B. Ackerland, Grünland, Mischwald),
darüber hinaus
können insbesondere
- die Qualität (z. B. Ackerzahl, Grünlandzahl) oder
- die Größe
angegeben werden.
Nachvollziehbarkeit der Bodenrichtwerte
Die
einzelnen Bodenrichtwerte werden nicht begründet, jedoch muss das Verfahren für
ihre Ableitung nachvollziehbar sein.
Sonderfälle
Denkmalschutz
Die flächenhaften Auswirkungen des Denkmalschutzes auf die
Bodenrichtwerte sind zu berücksichtigen (z.B. Ensembles in historischen
Altstädten), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines Einzelgrundstücks.
Durch Subventionen oder Einheimischenmodelle beeinflusste Kaufpreise
Kaufpreise,
deren Höhe auf Grund von Rechtsvorschriften oder durch andere Maßnahmen (etwa
zur Subventionierung von Industrieansiedlungen, oder im Rahmen von
Einheimischenmodellen) beeinflusst worden ist, sind regelmäßig nicht zu
berücksichtigen, es sei denn der allgemeine Grundstücksmarkt wird durch sie so
stark bestimmt, dass auch andere Eigentümer ihre Grundstücke nicht teurer
verkaufen können.
Große Brachflächen
Bodenrichtwerte
für große Brachflächen, z.B. Industrie- und Gewerbebrachen, können unter
Berücksichtigung der absehbaren künftigen Nutzungsmöglichkeiten ermittelt
werden. Spekulative Betrachtungen sind auszuschließen.
Altlasten
Bodenrichtwerte sind grundsätzlich
altlastenfrei zu ermitteln. Abweichende Ermittlungen sind entsprechend zu
kennzeichnen.
Kleingärten, Erholungsgrundstücke, sonstige Freizeitgrundstücke
Soweit
die Voraussetzungen zur Ermittlung von Bodenrichtwerten vorliegen, kann das
Vergleichswertverfahren genutzt werden. Liegen keine Vergleichspreise vor, kann
der Bodenrichtwert über regionale Auswertungen abgeleitet werden.
Städtebauliche Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche
Bodenrichtwerte
im Sinne des § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB, die auf Antrag für einen abweichenden
Zeitpunkt zu ermitteln sind, kommen ausschließlich für einzelne Gebiete der
Gemeinde in Betracht, wie für Sanierungsgebiete. Sie können gesondert
nachgewiesen werden. Die Bodenrichtwerte sollen möglichst so strukturiert sein,
dass sie die Grundlage für die Ermittlung von Anfangs- und Endwerten nach § 154
Abs. 2 BauGB bilden können.
Darstellung der Bodenrichtwerte
Grundsatz
6.1.1
Bodenrichtwerte werden im Allgemeinen im Bodenrichtwertinformationssystem
BORIS. NRW dargestellt. Die Gutachterausschüsse können darüber hinaus analoge
oder weitere digitale Produkte (z.B. Karten, Listen, CD-Rom) erstellen.
6.1.2
Bodenrichtwerte können als lagetypische Werte oder mit Zonenabgrenzung
dargestellt werden. Die Bezugsfläche für Bodenrichtwerte mit Zonenabgrenzung
ist eindeutig abzugrenzen und zu präsentieren. Für Bodenrichtwerte ohne
Zonenabgrenzung ist die Fläche nicht eindeutig festgelegt, ihre Grenzen sind
fließend. In diesem Fall ist ein Bezugspunkt anzugeben und in der
Bodenrichtwertpräsentation darzustellen. In jedem Fall sind die Eigenschaften
des Bodenrichtwertgrundstücks in Anlehnung an Anlage 3 (BoRi.xls) zu
beschreiben.
6.1.3
Die Bodenrichtwerte und ggf. die Zonenabgrenzung sind in einem durch den Oberen
Gutachterausschuss festgelegten Koordinatensystem zu georeferenzieren.
Präsentation
6.2.1
Im BORIS. NRW werden die Bodenrichtwerte als Zahl und die entsprechenden
wertbeeinflussenden Merkmale separat in einer Tabelle dargestellt. Die
Bodenrichtwerte können farblich unterschieden dargestellt werden.
6.2.2
Für die analoge Präsentation nach Nummer 6.1.1 Satz 2 sind grundsätzlich die
Zeichen und Abkürzungen der Anlage 2 zu verwenden. Die verwendeten
Zeichen und Abkürzungen sind auf der Präsentation als Legende oder gesondert zu
erläutern. Die Legende kann durch Begriffsbestimmungen ergänzt werden (Anlage
1). Der Bezugszeitpunkt (Stichtag der Wertermittlung) der Bodenrichtwerte
ist anzugeben.
Wertangabe
Die
Bodenrichtwerte sind in Euro pro Quadratmeter zu ermitteln. Die Angabe von
Bodenrichtwertspannen ist nicht zulässig. Die Bodenrichtwerte sollen an Hand
der nachstehenden Tabelle kaufmännisch gerundet werden, und zwar
bis
5 € auf 0,1 €
bis 10 € auf 0,5 €
bis 25 € auf 1 €
bis 50 € auf 2 €
bis 250 € auf 5 €
bis 500 € auf
10 €
bei mehr
als
500 € auf 25 €.
Schlussvorschrift
Der RdErl. d.
Ministers für Landesplanung, Wohnungsbau und öffentliche Arbeiten v. 29.07.1963
„Zur Verordnung über die Richtwerte von Grundstücken (RichtwertVO)“ - Z B 1 -
0.310 - (SMBl. NRW. 2315) wird aufgehoben.
Anlagen: