Anlage 1

Zu Nummer 6.31 VV II. BV.
Rundschreiben des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau
betr. Zweite Berechnungsverordnung, § 11;
hier: Kosten von baulichen Änderungen
Vom 5. Januar 1973‑ 11 A 26 23 0f‑2

An die

für das Bau‑, Wohnungs‑ und
Siedlungswesen zuständigen Herren
Minister (Senatoren) der Länder

Nach § 11 Abs. 4 Satz 2 II. BV sind Erneuerungen, Instandhaltungen und Instandsetzungen keine baulichen Änderungen. Aus dieser Bestimmung kann sich für die Vermieter die rechtlich und wirtschaftlich bedeutsame Frage ergeben, ob und inwieweit die Kosten von solchen baulichen Maßnahmen nach den Absätzen 4 bis 6 den Gesamtkosten hinzugerechnet werden dürfen, die zwar der Erneuerung, Instandhaltung oder Instandsetzung dienen, zugleich aber eine Wertverbesserung bewirken. Ich vertrete hierzu folgende Ansicht:

Die Bestimmung ist durch die Verordnung zur Änderung der Zweiten Berechnungsverordnung vom 14. Dezember 1970 zusammen mit dem Begriff „bauliche Änderungen" zur Abgrenzung eingefügt worden. Sie soll vermeiden, dass Maßnahmen der Erneuerung, Instandhaltung oder Instandsetzung, die der Vermieter ohne Auswirkungen auf die Gesamtkosten durchführen muss, nicht schon deswegen als bauliche Änderungen in den Gesamtkosten berücksichtigt werden dürfen, weil der Vermieter nicht genau den ursprünglichen baulichen Zustand wieder herstellt.

Auch Maßnahmen der Erneuerung, Instandhaltung oder Instandsetzung, die zu einem anderen, aber gleichwertigen Zustand führen, oder die infolge einer allgemeinen technischen Entwicklung zwangsläufig zu Änderungen führen, die mit Verbesserungen verbunden sind, sind daher noch keine baulichen Änderungen. Ich möchte dies durch zwei Beispiele verdeutlichen: Die Ersetzung eines defekten Drehschalters durch einen Kippschalter führt zu einem anderen, aber gleichwertigen Zustand. Die Ersetzung von defekten zweiadrigen elektrischen Leitungen führt zwangsläufig zum Einbau von sicheren dreiadrigen Leitungen, weil der Einbau von zweiadrigen Leitungen nicht mehr zulässig ist. In diesen Fällen handelt es sich um Instandsetzungen, durch die nur Mängel beseitigt werden, um die Wohnung nach § 536 BGB in einen zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

Die eingangs aufgezeigte rechtliche Problematik ergibt sich mithin erst bei solchen Maßnahmen, durch die über die Verpflichtung nach § 536 BGB hinaus ein Zustand geschaffen wird, der den Gebrauchswert der Wohnung erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessert. Solche Maßnahmen, die im wohlverstandenen Interesse des Mieters liegen und deshalb von ihm nach § 541a BGB geduldet werden müssen, sollten durch die Kostenfolgen aus § 11 Abs. 4 Satz 2 II. BV nicht verhindert werden. Die Bestimmung muss deshalb sachgerecht in dem Sinne interpretiert werden, dass Maßnahmen, die nur der (notwendigen) Erneuerung, Instandhaltung oder Instandsetzung dienen, keine baulichen Änderungen sind. Darüber hinaus gehende Maßnahmen sind bauliche Änderungen. Ihre Kosten dürfen nach Absatz 5 den Gesamtkosten hinzugerechnet werden, soweit die Änderungen Wertverbesserungen bewirken. Soweit die Änderungen zugleich Erneuerungen, Instandhaltungen oder Instandsetzungen ersetzen, bleiben die Kosten jedoch unberücksichtigt. Die insgesamt angefallenen Kosten sind also vor der Zurechnung um die fiktiven Kosten der Erneuerung, Instandhaltung oder Instandsetzung zu kürzen.

Ich wäre dankbar, wenn Sie mir mitteilen würden, ob Sie meine Auffassung teilen.